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四大关键词读懂北京上半年楼市

发布时间:2019-08-15 16:24:15

上半年北京楼市的绝对主角,非商住房莫属,而成就其主角地位的,除了商住房成交量的绝对优势占比,便是那场几乎成真的传言。从5月通州限购到6月凶猛的全市商住限购传言,在这场肥皂剧中,商住产品可谓是赚足了眼球。尽管传闻最终以官方非正式辟谣无疾而终,但商住产品的销量却借此机会扶摇直上。据机构统计,仅6月的第2、 周,北京商住房就成交了 657套和 881套,成交总额高达100亿。谣言散去,商住房市场重归平静,下半年的成交会如何走向,便不得而知了!

北京楼市的高端化在今年上半年愈演愈烈,相比于以前的核心区价格高端,当下的高价已经郊区化,从前远在天边的项目现在也已经让人“高攀不起”,大有与国际性城市比肩之势。据机构统计,上半年,北京成交的新建商品住宅(不含保障房)中,均价过10万的有225套,同比上涨65.4%。其中,单套总价超过5000万的顶级豪宅便成交了75套。总价超过1000万元的豪宅共有2799套,同比2015年上半年上涨1 .4%,这部分项目的成交金额市场占比已经首次超过40%——这些都是多么恐怖的数字!而随着土地价格的持续攀升,这种畸形的高端化格局只会不断被强化,与之相伴而来的则是高端市场的激烈厮杀以及豪宅销售的巨大考验。

二手房市场是上半年北京楼市的另一个爆点所在,在政策、信贷等多方利好催生下,今年上半年北京二手房成交热情高涨,,甚至达到疯狂的地步,不少区县过户大厅竟然“一号难求”。据统计,1-6月,北京市二手房网签量达1 5507套,创下2010年以来的新高,成交均价则攀升至4 465元/平米。区域分布上,上半年成交量排名前五的区域为通州、大兴、顺义、房山、门头沟,其中通州、大兴的成交量超过10000套。然而,随着政策利好效应的边际递减,以及市场需求的释放,二手房市场也显现出降温态势,数据显示,6月北京二手房网签量出现了断崖式下跌。

在全国“地王”频出、地价攀升的大背景下,北京的土地市场似乎显得有些冷清,整个上半年仅成交14块土地,不过也正因为供应的稀缺,仅有的几块宅地都遭到了多家房企的争抢,“面粉贵过面包”目前已经成为常态。以一宗位于北京延庆的地块为例,该地块最终成交楼面价 万+,但其周围房价目前仅有1.5万,地价达到房价的两倍以上。诺大的北京楼市,一个个“新地王”的诞生宣告着“老地王”的“解套”甚至“狂奔”,在这种类似于赌博押宝的心态之下,很多开发商自己甚至都有些恍惚——谁都知道房价不可能一直涨,但究竟还能涨多久?土地作为生产资料不能不拿,但会不会就成了最后的那个接盘侠?

2016上半年北京土地市场成交状况一览表(来源:微信公众号大伟看楼市)

下半年楼市最大风险源于中低价房缺失 目前,地价已普遍超过房价,下半年楼市豪宅化趋势难发生太大改变。北京商住公寓市场下半年将趋于稳定,但政策的不确定性将使商住市场观望气氛浓郁。一旦商住也受抑制,高端化又不可逆转,下半年乃至未来市场的风险,主要就在于中低价优质房源的缺失,而这将进一步加重供需矛盾。

下半年北京楼市可能面临一轮盘整 由于房地产调控政策和货币政策双双出现收紧趋势,下半年北京楼市有可能会面临一轮盘整过程。新房市场在地价刚性成本的支撑下,加之未来供给不断稀缺,尽管成交量可能企稳甚至小幅下滑,但价格仍将保持稳定上涨。下半年楼市的调整期中,部分房源量大、地段位置欠佳的二手房可能出现价格的小幅回落。

地王陷阱下半年或爆发 “地王”频出的结果就是一线城市、部分基本面较好的二线城市地价成本的大幅回升,这些城市的楼市也将面临投资风险,也就是未来这些“地王”项目在销售的时候势必会遇到问题,这也是当前上述城市房地产投资回升背后较大的投资“陷阱”。

二手房将进入调整期 北京未来的楼市政策仍将从严趋紧,二手房市场的持续低温或难以避免。北京二手住宅的年均交易总量也就在20万套左右,而今年仅上半年二手房成交就已超过1 万套。根据历史经验推断,下半年北京楼市降温将是大势所趋,而房价也会随着交易量萎缩,逐步企稳回落。

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